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沭阳有近200万人口，是全省人口最多陆域面积最大的县。从市场的角度来看，众多的人口基础，意味着广泛的市场空间。同时，沭阳正在向东南方向发展，都市的中心在转移，随着计划中的县政府，汽车站东移，青少年广场为中心点的城东区域，在城市布局的规划中已形成沭城的新中心。
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广场经济带动地缘发展：城市广场经济是国际现代化都市的显著特点，本项目紧临沭阳最大休闲广场——青少年广场。青少年广场是沭阳县规模最大的休闲广场；是群众休闲中心、政府企业活动中心、也是当地媒体关注的中心，从建成以来至今，沭阳人已经养成到此处休闲的习惯。
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维也纳商业广场所处的位置具有交通极为便利、周围居住人口众多的优势。广场北是外沭河路、205国道、迎宾大道、学校医院、沭阳唯一三星级大酒店、图书馆、邮电局、国土局等，相关生活配套集公教、文教、娱乐、文化、交通一应俱全。
☆ 位于高密度城市新社区商圈焦点的消费特点：
1、收入较高，消费能力较强，是当地高消费人口密集区；
2、消费理念时尚、新潮，易接受新的营销方式；
3、习惯性消费容易养成，就近为主的“一站式”消费场所是其首选休闲方式。
本项目商业建筑面积约22000平米。其中一层为产权式商铺（可回租统一经营），玻璃隔断、独立成铺、各铺相融，建筑面积约5800平米，共约100个铺位。二层建筑面积约8800平米，三层建筑面积约3200平米，二层另有20个产权商铺。四层建筑面积约为2500平米；五层建筑面积约为1500平米。
1F购物区：
以产权商铺组成的精品时尚购物街区，是维也纳商业广场一大靓点。一间间风格迥异、特色显著的服装、服饰精品屋，串起舍宾女子世界、美容美发沙龙、顶级SPA服务空间、韵律教室、休闲俱乐部、桑拿、特色超市（如华润、屈臣氏等）、银行、邮局等特色休闲店，宛如珍珠的长廊。
在主力店需要更大空间的情况下，一层也可以与业主签定回租协议，通过主力店的统一经营，为投资业主创造优厚的回报。
2F大卖场：
以8800平米大卖场为主力店，店内设置现代化综合超市，银台外则是琳琅满目、各具风情的群星店。由于本项目的高度自由组合性，大卖场可向1F、3F延伸，也可在2F内部进行切割组合，保证了不同实力、不同需求的商户需要，为其今后的经营管理提供了不可多得的便利条件。
3F~4F电器、电子专营店：
在沭阳城市重心东移的过程中，在大量新房交付的过程中，电器、电子产品无疑是市场热点。而目前沭阳市内尚无能够一站满足此类需求的综合购物场所。维也纳商业广场以合计近6000平米的空间经营电器、电子专营店，无疑能够引起当地轰动。
“以商业带动楼盘、以经营提升品牌”，是时下大型地产项目快速开发、高效回报的成功思路。在传统商业理论中，人们习惯以“高、中、低档”来评判商业项目的定位，是过于片面和笼统的。我们提出“城市生活休闲中心”作为项目定位，将饮食、休闲、娱乐、服装、百货用品销售主题、生活主题、游乐园主题等概括出来，分别给予清晰的定位，从而向市场提供主题更加鲜明、内容更加丰满的选择。
本案将定位于沭阳市有待升级的体验式互动室内步行街，打造一个集优质服务、良好环境和体验、互动、全家欢于一体的全新业态，形成本项目自身的全客层服务特色。
在消费者日趋成熟、理性的今天，守住“特色”，就牢牢守住了市场的先机。
本项目地理位置优越，有政府的支持，又赶上了沭阳市经济建设飞速发展的大好时机，具有天时、地利、人和的三大优势，特色极为明显。
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政府支持，位置优越。本项目处于沭阳市政规划“东拓”的中心位置，是沭阳市城市建设重点工程之一。虽然目前位于老城区的边缘，但对规划中的城市重心而言，它处于几何中心的位置。新城区-尤其是项目所处的居住生活区的建设，科技园区的发展，以及大规模的房地产开发，将促进这一地区城市化水平的提高，人口的增长和市场规模的扩大。
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本项目核心商圈和次级商圈范围内，苏北城镇居民占大多数，其收入和支出目前均低于苏南平均水平。但随着区域经济的发展，市区迁入人口的增加，总体消费水平将跃上新的台阶，居民对商品档次、品种和品牌的需求以及各种社区服务的需求将会随之提高。
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当地商业企业的经营管理水平同苏南的商业企业有一定差距；项目所在地区商业网点分布与业态组合也不够合理，尤其缺少能够满足多种消费需求的、服务设施完备的复合型业态——社区购物中心。这种状况为大卖场等主力店进入沭阳提供了一定的发展空间。
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定位明确。我们明确地将项目名称命名：“维也纳商业广场”，并将本项目定位为：社区购物服务中心的大型综合商业体。这一命名和这一定位准确地确立了本项目的地位和作用，为本项目今后的经营发展起到了决定性的作用。
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规模适度。根据本地区市场的现状和发展趋势，本项目确定2万平方米营业面积的建设规模是适宜的。在核心商圈2亿元的购买力总额中，未来维也纳商业广场应争取占有40％的市场份额，达到0.8亿元销售额；在次级商圈6.4亿元购买力总额中，争取占有10％的市场份额，达到0.6亿元销售额；在辐射商圈10亿元购买力总额中，争取占有5％的市场份额，达到0.5亿元销售额。在本地区团体购买力总额中，争取占有30％的市场份额，达0.3亿元销售额。一年合计2.2亿元销售额。商业广场还可以通过开设免费购物班车，提高次级商圈和辐射商圈居民来商场购物的频率，使销售业绩有进一步的提升。
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维也纳两万平米的商业经营规模已经确立了在沭阳市东南区域的商业旗舰地位。这样体量规模的商业设施已能充分满足本区域较长时间的发展需求。商业业态的设置充分考虑到了近期的需要，并为未来发展留有余地。业态的选择既考虑到了规模效应，又考虑到了品类的选择。
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功能划分清晰。我们设置了大卖场、电器（电子）城作为支撑都市商业广场的两大商业体量的主力店。
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统一性强。本项目具有前瞻性，在项目施工之前就进行了商业规划，使项目有了明确的科学的定位，在此基础上，我们可实现商业的统一规划、统一销售、统一招商、统一宣传、统一经营、统一管理，这对本项目的今后的持续发展打下了良好的基础。
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是人性化的和谐的商业广场。与现有大型休闲广场、中心花园毗邻，使购物环境四季有花、四季常绿，还有喷泉、假山、长廊、幽径点缀其间，构成了园林式的商业外环境，为市民遮阳蔽雨、纳凉闲叙提供了方便，早上可供市民晨练，晚上供市民文化娱乐，适时举办知识讲座，提高市民文化素养，由此可创造温馨的环境、和谐的氛围，使之成为市区居民的一大聚集地，可有效地提高本商业广场的知名度，为商家创造出无限的商机。
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一站式享受型消费。本商业街业态丰富，环境幽雅，将购物与休闲有机的结合了起来，打造出将“一站式购物”提升为“一站式享受型消费”的理想场所。本项目建成后，要特别注重新鲜食品、日常生活用品的销售，以满足当地居民的日常生活需要。另一方面则要突出中档品牌服装和电器的经营，重视团购业务的市场开发，同时兼有餐饮、文化娱乐、社区服务等多种功能，将购物中心办成城市东南部的社区生活服务中心。
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经营错位明显。这里的经营错位指2个方面，一方面是本商业广场内部的经营错位，另一方面是与老商业区的经营错位。内部的经营错位很明显，从本项目的业态分布可明显看出。与老城区商业的错位经营是指经营品类和商品档次有所不同，重点消费对象有所区别，这是由本项目的定位所决定的，由于本项目打造的是新城区的中档的商业广场，因此，商品档次低偏中，质量的要求偏严格；本项目的重点消费对象是要吸引周边消费的群体，避免外流购物。因此，本商业街可以和老城区的商业店铺共同繁荣。
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硬件设施完备。本项目设有垂直电梯和自动扶梯，小区内景观照明齐全。为市民休闲购物提供了方便硬件基础。 |